Ecrimisil Hesaplama

Kamu Arazilerinde Ecrimisil Hesaplama Kriterleri

• Emlak rayiç değeri: Ecrimisil tutarı hesaplanırken taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değeri esas alınır. Bu değerin üzerine, taşınmazın kullanım türüne göre belirlenmiş taban oran uygulanır. Örneğin kırsal/korunaklı tarımsal kullanımlarda en az %1,5; belediye içi veya planlı alanlardaki tarım dışı kullanımlarda en az %3 oranı kullanılıremlakdunyasi.org. Böylece yıllık ecrimisil ≈ (alan × birim rayiç değer) × oran formülüyle hesaplanır.

• Kullanım türü ve nitelik: Tarım arazisi, konut arsası, işyeri, sanayi arsa vb. farklı kullanım türlerine göre ayrı oran ve kriterler uygulanıremlakdunyasi.org. Ayrıca taşınmazın imar durumu, yüzölçümü, verim (tarım arazilerinde), altyapı hizmetlerine bağlılığı ve konumu gibi objektif özellikler değerlendirilir. Ecrimisil hesaplanırken aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira ve geçmiş ecrimisil bedelleri de karşılaştırılırtdub.org.tr.

• Süre: Ecrimisil, tespit tarihinden geriye doğru en çok 5 yıllık işgal süresi için talep edilebilir (hukuken zamanaşımı 5 yıldır)tdub.org.tr. Örneğin 3 yıllık haksız işgali varsa, yıllık hesaplanan ecrimisil tutarı üç ile çarpılarak toplam talep edilir.

İlgili Mevzuat

• 2886 sayılı Kanun (Md.75): Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi, Hazine ve kamunun özel mülkiyetindeki taşınmazların fuzuli işgali halinde, işi ehli üç kişilik komisyon tarafından tespit ve takdir edilen ecrimisil bedelinin talep edilebileceğini öngörür. Bu maddeye göre ecrimisil en fazla geriye 5 yıl için istenebilir; idarenin zarara uğramış olması veya işgalcinin kusurlu olması aranmaksızın tazminat talep edilirvergiplatformu.com. Maddedeki ek hükme göre itiraz edilmezse %20, peşin ödenirse ilave %15 indirim uygulanır.

• Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik: Bu yönetmelik, ecrimisil süreçlerini ayrıntılı düzenler. Madde 85’e göre işgal tespiti halinde 15 gün içinde “Taşınmaz Tespit Tutanağı” düzenlenir ve komisyonca (en fazla 5 yıllık) ecrimisil hesaplanırtdub.org.tr. Yine Madde 85/2’de ecrimisil takdirinde değerlendirilecek kriterler (kullanım şekli, fiili durum, elde edilen gelir, emsal kira-bedeller, yargı kararları gibi unsurlar) sayılmıştırtdub.org.tr. Madde 86–87’de ise ecrimisil ihbarnamesinin tebliği, 30 gün içinde dilekçe ile idari düzeltme (itiraz) hakkı, 60 gün ödeme süresi ve erken ödemeye %15 indirim gibi usuller öngörülmüştürtdub.org.trtdub.org.tr.

Milli Emlak Uygulama Esasları

• Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No:336): Hazine taşınmazlarında ecrimisil uygulamasına ilişkin oranlar bu tebliğde belirlenmiştir. Tebliğe göre belediye sınırları dışı veya tarımsal kullanımdaki araziler için ecrimisil, taşınmazın bağlı olduğu ilçede belirlenen en düşük emlak vergisi birim değerinin en az %1,5’u; belediye içi planlı alanlardaki tarım dışı kullanımlar için en az %3’ü olarak hesaplanıremlakdunyasi.org. Emlak vergisi değeri tespit edilmemiş yerlerde ise en yakın benzer taşınmazın değeri esas alınıremlakdunyasi.org.

• Diğer Tebliğ ve Esaslar: Milli Emlak Genel Müdürlüğü zaman zaman uygulamayı günceller. Örneğin 10/3/2023 tarihli Tebliğ (S.No:414) 6/2/2023 öncesi işgaller için ertelemeler getirmiştir. Ancak ecrimisil oranları ve hesap yöntemleri ağırlıklı olarak yukarıdaki tebliğ hükümlerine dayanır. Ecrimisil tayininde kullanılan “Taşınmaz Tespit Tutanağı” (Yönetmelik Ek-8) ve “Ecrimisil İhbarnamesi” (Ek-9) gibi standart formlar da mevcuttur.

Hesaplamaya İlişkin Örnekler

• Tarımsal arazi (belediye dışı): Diyelim 1.000 m² Hazine tarlasının emlak vergisine esas birim değeri 50 TL/m², alan belediye sınırları dışında ve tarımsal. Yıllık ecrimisil ≥ 1.000×50×%1,5 = 750 TL’dır. İşgal süresi 4 yıl ise toplam ecrimisil = 750×4 = 3.000 TL olur. İtiraz edilmezse %20 indirimle 2.400 TL’yi, peşin ödenirse ek %15 indirimle yaklaşık 2.040 TL’yi öder.

• Kentsel arsa (belediye içi): Örneğin 500 m² Hazine arsası, emlak vergisi birim değeri 100 TL/m², belediye sınırları içinde (imar planlı) ve konut arsası olarak kullanılıyor. Yıllık ecrimisil ≥ 500×100×%3 = 1.500 TL’dir. İşgal 3 yıl sürmüşse, toplam 4.500 TL hesaplanır. İtiraz yapılmazsa %20 indirim sonrası 3.600 TL; peşin ödeme (%15 daha indirim) ile yaklaşık 3.060 TL ödenir.

Yetkili Makamlar ve İtiraz Mekanizmaları

• Yetkililer: Ecrimisil tespit ve tahsili işlemleri, Millî Emlak birimleri tarafından yürütülür. Yönetmeliğe göre merkezde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Millî Emlak GM), illerde Çevre-Şehircilik İl Müdürlükleri (Milli Emlak Dairesi Başkanlıkları), ilçelerde Milli Emlak Müdürlükleri veya şeflikleri yetkilidirlexpera.com.tr. Her işgal için “ita amiri” (il müdürü veya kaymakam/defterdar) üç kişilik bir bedel tespit komisyonu kurarlexpera.com.trtdub.org.tr. Bu komisyon işgal tarihi ve özelliklerine göre ecrimisili karara bağlar.

• İtiraz (Düzeltme) Hakkı: Ecrimisil ihbarnamesi tebliğinden itibaren 30 gün içinde ilgili idareye dilekçe ile itiraz (düzeltme talebi) edilebilirtdub.org.tr. İtiraz komisyonu başvuruyu en geç 30 gün içinde inceler ve sonucu ilgilisine bildirirtdub.org.tr. İtiraz süreci yeni bir işlem sayıldığından, varsa dava açma süresi düzeltme kararının tebliğ tarihinden itibaren başlatılır. İtiraz edilmemesi veya başvurudan vazgeçilmesi hâlinde %20 indirim uygulanırtdub.org.tr.

• Yargısal Başvuru: İdari başvurular sonuçlanınca ya da doğrudan, ecrimisil işlemine karşı idari yargıda (İdare Mahkemesi) dava açılabilir. İlgili kişi ecrimisil kararına karşı idari dava yoluna başvurma hakkına sahiptir. Olumsuz itiraz veya dava dilekçesi durumunda, uyulacak vergi usulü hükümleri çerçevesinde ecrimisil tahsil edilir.

Kaynaklar: Yukarıdaki bilgiler, 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi ile Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik ve Millî Emlak Genel Tebliğleri esas alınarak hazırlanmıştırvergiplatformu.comtdub.org.tremlakdunyasi.orgtdub.org.tr.

Kamu Arazilerinde Ecrimisil Hesaplama Kriterleri