Ecrimisil

• Ecrimisilli arazinin kiralanma şartları
  Kimlerin başvurabileceği
  İhale ve doğrudan kiralama usulleri
  Öncelik hakkı veya işgalcinin kiralama hakkı
  Kiralama süresi ve kira bedeli belirleme

Ecrimisil Tahakkuk Etmiş Taşınmazların Kiralanması

• Kiralanabilirlik: Ecrimisil, Hazine taşınmazının izinsiz işgal edilmesi karşılığında devlete ödenen tazminattır. Ecrimisil ödenmesi bu taşınmazı kullanım hakkı vermez; Hazine bu tür taşınmazları normal usullerle satabilir veya kiraya verebilir. Yani ecrimisilli bir arazi Milli Emlak tarafından kiraya çıkarıldığında, ecrimisil ödeyen kişinin önceliği yokturgayrimenkulmevzuati.com.

• Başvuru Şartları ve Öncelik: Kira başvurusu 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu çerçevesinde yapılır. Gerçek veya tüzel kişiler (şirketler, kooperatifler vb.) 2886’daki ihaleye katılma şartlarını sağlamak kaydıyla başvurabilir. Kanunun 9. maddesine göre vergi/kira gibi devlet alacaklarını ödemeyenler ihaleye katılamaz. Ecrimisil ödeyen işgalci, ihaleye katılma ve kiracı olma konusunda diğer isteklilere göre özel bir hak ya da öncelik sahibi değildirgayrimenkulmevzuati.com.

Kiralama Usulleri

• Açık/Kapalı Teklif Usulleri: Hazine taşınmazlarının kiralanmasında genellikle 2886 sayılı Kanun’un öngördüğü ihale yöntemleri kullanılır. Emlak İdaresi, tahmini yıllık kira bedelini belirler ve bu bedel Merkezi Yönetim Bütçe Kanunu’nda belirtilen parasal sınırların altında ise açık teklif usulü, üzerinde ise kapalı teklif usulüyle ihale yaparwebdosya.csb.gov.tr. İhale ilanı ilgili bölge müdürlüğünde ilan edilir ve ilgililer teklif verir. En yüksek teklif sahibi ihaleyi kazanır.

• Pazarlık (Müzakere) Usulü: Taşınmazın kullanış şekli veya aciliyeti nedeniyle açık/kapalı teklif uygun görülmezse 2886/51-(g) hükmü çerçevesinde pazarlık usulü uygulanabilirwebdosya.csb.gov.tr. Örneğin, kamu yararına veya tarımsal amaçlı kullanımlarda doğrudan pazarlık yapılır. Tarımsal kiralamalarda (özellikle topraksız çiftçiler için) pazarlık usulünde geçici teminat aranmaz ve noter onayı zorunlu değildirlexpera.com.traligulec.av.tr. Bu usulde taşınmazı kiralamak isteyenlerle idare pazarlık eder; önerilen kira bedeli emsal değerlerin altına inilmemesi şartıyla karara bağlanır.

• Özel Düzenlemeler – Tarımsal Araziler: 4706 sayılı Kanuna 2022’de eklenen düzenlemeyle tarımsal amaçlı Hazine arazilerine özel muafiyet getirilmiştir. İmar planı olmayan veya tarımsal planda olan ve 31/12/2019’dan önce en az 3 yıldır tarım için kullananlara, bu araziler 10 yıla kadar doğrudan kiralanabilir. Bu doğrudan kiralamada, ilk yıl kira bedeli cari yıldaki ecrimisil bedelinin yarısı olarak alınırmanisa.tarimorman.gov.trmanisa.tarimorman.gov.tr. Kira süresi sonunda yükümlülüklerini yerine getiren kiracıların sözleşmesi uzatılabilir veya bu süre sonunda taşınmaz doğrudan satılabilir (4706/7394 sayılı Kanun ek 6. madde)manisa.tarimorman.gov.trmanisa.tarimorman.gov.tr.

Kira Süresi ve Koşulları

• Kira Süresi: Hazine taşınmazlarında tipik kira sözleşmesi süresi 2886’ya göre en çok 5 yıldır. Bakanlık onayıyla ek süre verilebilir; yenilemelerle toplam 15 yıla kadar çıkabilir. Tarımsal kiralamalar istisna olup ilk tahsis 10 yıla kadar yapılabilirmanisa.tarimorman.gov.tr. (İlave uzatım veya satış hakkı, ilgili kanun hükümlerine göre tanınır.)

• Kira Bedeli ve Ödeme: Kira bedeli ihale sonucu belirlenen yıllık tutardır. Kiracı bu bedeli her yıl peşin öder; kira artışları kanuni oranlarda (örneğin TÜFE artışı + %10 gibi) yapılır. Tarımsal kiralamalarda ilk yıl bedel yarıya düşerken, sonraki yıllar da yine güncel ecrimisil bedeline göre ayarlanır.

• Geçici Teminat ve Diğer Şartlar: Normalde kiralama ihalelerinde geçici teminat tahmini bedelin %10–30’una kadar alınır. Ancak tarımsal amaçlı Hazine arazilerinde geçici teminat alınmayabilirlexpera.com.tr. Kira sözleşmesi notere onaylatılır. Kiracı, sözleşme süresi dolunca araziyi boşaltmak zorundadır; ödeme yapmaması veya sözleşme şartlarını ihlal etmesi halinde idare sözleşmeyi feshedebilir. (Kiracının sözleşme koşullarını taşıması ve kira bedelini ödemesi koşuluyla, tarım arazilerinde belirli bir süre sonunda kiracıya öncelikli satış hakkı da tanınabilir.)

İlgili Mevzuat ve Dayanaklar

• 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu: Taşınmaz kiralamaları bu Kanun’a tabidir. Kanun’un 51. maddesi (g) bendi kiralama pazarlık usulünü, 75. maddesi ise ecrimisil ve tahliye hükümlerini düzenler. Ecrimisil alınması ve sözleşmesiz işgaller 75. madde ile idareye bağlanmıştırgayrimenkulmevzuati.com.

• Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik: Kiralama usulleri, süreleri, teminat ve kira artışları yönetmelikle belirlenir. Örneğin, yönetmelik geçici teminatı düzenler; tarımsal arazilerde geçici teminat talep edilmeyebileceğini hükme bağlamıştırlexpera.com.tr.

• Diğer Kanunlar: Tarım arazilerine ilişkin kiralamalar 4706 sayılı Kanun (Ek 6. madde) ile 7394 sayılı Kanun’la yürürlüğe giren düzenlemeye dayanırmanisa.tarimorman.gov.tr. (Aynı şekilde 6831 sayılı Orman Kanunu 2/B arazileri bakımından önceki benzer düzenlemeleri içerir.) Ayrıca güncel Milli Emlak Genel Tebliğleri ve Uygulama Genelgeleri (ör. 336 Seri No’lu Tebliğ) bu işlemlere yol gösterir.

Kaynakça: 2886 sayılı Kanun, Hazine Taşınmazları Yönetmeliği, 4706/7394 sayılı Kanun hükümleri ve Milli Emlak Genel Müdürlüğü yayımları (kiralama rehberleri ve tebliğleri) dikkate alınmıştırgayrimenkulmevzuati.comwebdosya.csb.gov.trmanisa.tarimorman.gov.trlexpera.com.tr.

Ecrimisil Tahakkuk Etmiş Taşınmazların Kiralanması